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农村房产及宅基地公证若干问题
  • 发布时间:2023-01-29
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  • 土地是国之根本,而农村宅基地是农民安居乐业,保持农村安定、团结的首要因素。但我国对于农村宅基地使用权流转的控制严格,相关法律规定不多,依据政策调整,政策的知晓率不普遍使农村宅基地使用权流转运作困难。

    一、农村宅基地使用权继承问题

    根据我国《民法典》第三百六十二条之规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。当宅基地使用权人死亡后,宅基地使用权上所建造的房屋,作为其遗产,其继承人依据《民法典》当然可以继承。根据“地随房走”的原则,继承人理应继承其相应的宅基地使用权。

    根据《土地管理法》第六十二条第二款规定,农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。《民法典》第三百六十五条的规定,已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。又根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第八条规定:加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作,做到宅基地土地登记发证到户,内容规范清楚,切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作,变更一宗,登记一宗,充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用,切实保障“一户一宅”法律制度的落实。

    在实际操作过程中,由于宅基地使用权的取得采取登记对抗主义,不登记不妨碍物权取得,仅不得对抗善意第三人。因此,除我国某些城市外,许多城市行政部门仅对于农民初次申请宅基地进行登记、发证,而对于其继承等产生的变更宅基地使用权则不予受理。许多农村居民因无法办理变更登记,即使宅基地使用权人已经去世,但其集体土地使用权证上名字仍未变更。时间越久,越容易产生矛盾,影响农村的和谐、稳定。

    根据《土地管理法》第六十二条第一款规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。由于农村房屋是修建在宅基地上面的,而宅基地属于性质比较特殊的土地,所有权归农村集体经济组织所有,对于农村宅基地就不能当做遗产,不可以继承。但宅基地上面的房屋可以继承。不过受土地性质的限制,在继承的时候就有多种处理情况。

    对于继承人与被继承人处于同一集体经济组织内,且继承人未有宅基地的,作为当然的继承人,可以依法办理继承权公证相关手续。而对于继承人与被继承人不是处于同一集体经济组织内的,或者继承人属于城镇户口,又或者继承人本身拥有宅基地的复杂情况,应当首先向其告知国家的相关法律、政策。分成以下三种情况办理:

    第一种情况,继承人中有一人或数人符合取得该宅基地的相关要求(即与被继承人处于同一集体经济组织内且无宅基地的),其余继承人不符合获得宅基地的要求的。可以引导无宅基地取得资格的继承人办理放弃继承权公证相关手续,采取由具有资格的继承人继承,对不符合继承宅基地条件的继承人,通过继承人自愿协商,由其获得相应补偿的形式变通实现。

    第二种情况,继承人与被继承人处于同一集体经济组织内的,且本身拥有宅基地的,可以依程序办理继承公证,但应当告知继承人通过继承所得宅基地,不符合“一户一宅”的原则,具有一定的法律风险性。本村村民因继承取得多处住宅的,村民可以出卖多余的住宅,也可以维持原状,但是否可以翻建需要集体组织同意。房屋损坏后多余的宅基地可能被集体组织依法收回。为规避风险,宅基地上房屋在继承后可以依法转让。

    第三种情况,对于继承人均属于城镇户口,或者继承人与被继承人均不处于同一集体经济组织内,宅基地上建成的房屋属于公民个人财产,可以继承,但宅基地不能继承。房屋继承不关乎户口,只要被继承人的房屋具有合法产权,遗嘱继承人或法定继承人即可按照继承法规定享受继承权,但只能继承农村宅基地上的房屋,对支撑此房屋的宅基地不可以作为遗产继承,公证机构应当告知继承人对宅基地没有免费使用的权利,具体情况需要执行相关集体组织的规定。

    二、农村村民出卖房产公证问题

    随着社会经济的发展,农村闲置房屋不断增多,农村房屋所有权转让也越来越频繁。特别是位于城乡结合部的农村,由于商品房房价的日益攀高,村民出卖、出租其住房的经济活动异常活跃。为维护交易的安全、防止可能的安全隐患,减少社会纠纷。笔者认为,公证处对于此类公证申请,不应当一概拒绝,应当区别情况,对其进行积极的引导。

    《土地管理法》第六十二条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。2004年10月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定:农民的住宅不得向城市居民出售,城镇居民即使购买了农村住宅,也不能取得宅基地使用权。故办理农村同一集体经济组织内部的宅基地流转公证,应当注意审查以下几个方面:

    首先,审查受让方是否与转让方户籍处于同一集体经济组织内部;受让方是否有其他宅基地,如受让人本身拥有宅基地的,建议先转让其原有房产给近亲属或符合条件的同村村民;转让方除欲转让的住宅外,是否还有其他住宅可居住,以防止其转让住宅后无地方居住。

    其次,应当要求当事人提供该宅基地取得的相关手续与文件,如准建证、集体土地使用权证等;提供由集体经济组织盖章的宅基地平面图,平面图应当反映宅基地所处位置、面积,宅基地上建筑物、附属物情况,防止违法用地、违法建筑以及防止无附着物的宅基地使用权转让。同时,还应提供该集体经济组织允许该宅基地使用权转让的相关证明文件。

    第三,应当在笔录中告知当事人,协议双方在完成转让行后后,均无权再次申请获得宅基地,并为当事人双方做转让后不再申请宅基地的承诺书附卷。为减少公证处的风险,应告知当事人,受让方在协议签订且经公证后,需要向市、县国土资源管理部门办理集体土地使用权的变更登记手续,不变更,不能取得集体土地使用权。

    三、农村村民出租住房公证问题

    村民出租其住房的行为在实际中普遍存在,法律未对其作出限制性规定,按照《土地管理法》的规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。从立法上进行解读,农村村民出租住房的行为是法律许可的。

    法律对于出租方与承租方是否必须处于同一集体经济组织内,承租方是否必须农村户口并未有明确规定。因此对于此类公证申请,应当注意以下几点:

    首先,在适用法律上,为维护交易的安全,在法律未有禁止性规定的情况下,对于承租人身份可以不予审查,参照《合同法》有关租赁合同的相关规定进行处理,同时注意不得违反《土地管理法》等相关法律的禁止性规定。

    其次,应当对租赁期限、用途、所租赁的宅基地上住房具体情况等方面进行明确,不得对无附着物的宅基地租赁进行公证,防止当事人以合法形式掩盖非法目的,明为租赁,实为买卖的情况发生。租赁期限严禁突破二十年的法律红线。

    再次,告知当事人,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,可能不予批准。可以笔录中附带载明,亦可专门为出租方做该住房出租后不再申请宅基地的承诺书附卷。

    结语:宅基地使用权可以继承,但是一种有限制的继承。随着广大农民得以安身立命的宅基地、小产权房问题的不断曝光,被社会深度关注。公证机构作为司法预防证明制度,在面对越来越多的村民、居民要求办理有关宅基地的房产赠与、遗产继承等方面的公证时,如何在不违反法律、法规规定的前提下,最大限度的满足广大群众日益增长的法律需求,并控制好自身的执业风险,成为每一个公证人必须思考的重要问题。

    泰安公证处 王丽

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