【案例】集体土地上的房屋买卖确认无效后购房款的认定及返还

案件背景：

原告贾某系泰山区财源新村居民，被告周某、孔某系夫妻关系，为泰山区灵山村居民。原告贾某与被告周某是多年的朋友关系，相互间有生意上的经济往来。 2010年12月30日，被告周某因欠原告贾某借款本金165000元，自愿以其位于灵山村的宅基院落一处以165000元的价格转让给原告贾某，双方签订了第一份房屋买卖协议书。2011年9月份，被告周某以房屋出售价格低于市场价格为由，征得原告同意，双方于同月23日协商重新签订了一份房屋买卖协议书，确认房屋价格为36万元，家具款24400元，买卖协议时间倒签为2010年12月30日。其中原告交付给被告款项共计384402元，包括三部分：第一部分为2010年12月30日支付的现金165000元；第二部分为2011年9月9日，被告借款117638元及利息1764元，至2011年9月23日未偿还，抵顶房款119402元；第三部分是2011年9月23日，原告给被告周某定活两便100000元存单一份，被告周某收到此款后即归还了其债务人李某某的借款。同日被告周某将房屋及钥匙交付给原告。

2012年12月，被告孔某（被告周某的妻子）向法院提起诉讼，起诉贾某、周某之间签订的买卖协议无效。理由：孔某于2011年9月8日向泰安市泰山区人民法院提起离婚诉讼，2011年10月14日经泰山区人民法院于（2011）泰山民初字第2888号民事调解离婚，婚后共有的位于泰安市泰山区财源办事处灵山村138号宅院一处归孔某所有，周某的个人债务176000元由孔某偿还，抵顶应支付周某的房屋及家庭生活用品补偿款。经调查确认，泰山区人民法院以(2012)泰山民初字第796号民事判决书，查明涉案房屋占用土地系集体土地，土地所有权人为灵山社区居民委员会，涉案房屋未办理房产证，贾某并非该村村民，不具有购买该社区集体土地上房屋的资格，故此判令贾某与周某签订的落款时间为2010年12月30日的房屋买卖协议无效。

在孔某诉贾某、周某确认无效合同一案中，贾某并没有提出反诉要求返还购房款和损失。后来，贾某为要求返还房屋款和赔偿经济损失，找到泰安岱岳创新法律服务所（以下简称创新所）为其代理诉讼。

代理人接待了原告贾某，并对案件进行了了解后，感到案件主要焦点有三个方面：一是购房款的构成及支付有无证据证实。因为购房时手中的凭证仅仅是合同与收条，但现在法院裁决要求大额款项需要银行流水及凭证以证实款项的实际发生，本案款项能否得到法院确认；二是如果出现被告不承认原告支付购房款的情况，必然导致案件进入不利一面，将如何应对；三是无效合同经济损失的支付，法院如何裁量判决。

案件办理：

2014年12月份，创新所代理原告贾某向被告周某、孔某提起诉讼，要求返还购房款36万元及经济损失9万元。

庭审中被告孔某辩称：本案系原告和被告周某恶意串通制造的一起虚假诉讼，请求法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求，依法追究原告非法侵占其房产、伪造证据的法律责任等。

被告周某辩称：自己未收到过原告360000元的房款，之所以写下收款条，并且签订房屋买卖协议书，真实目的是双方做了一个套，是为了串通剥夺孔某分割房产的权利等。

原告贾某一向寡言少语的，听到两被告不切实际的答辩后，非常愤怒，情绪几近失控，创新所作为原告代理人赶紧做当事人的工作，控制情绪，不准咆哮法庭，相信法院会给一个公正的判决，原告情绪逐步平稳。庭审中，原被告的证据一一向法庭提交，各自证实自己的主张（略）。

围绕案件的焦点是原告是否向被告周某支付了36万元的购房款的问题，如何让法院认定这三笔款项的构成，创新所提出以下意见：一是陈述被告周某签订的协议、出具的收到条等，签名是真实的，内容是合理合法的，且与本案有关联性，完全符合定案证据所要求的真实性、合法性、关联性；二是要求法庭调查取证有银行交易记录的2011年9月23日第三笔款的真实性，经法院调查取证，证实了2011年9月23日，原告在定活两便的存折中取款10万元、同时该10万元存到了证人李某某的账户，证人金某出庭作证证实了原告存款到李某某的账户里是因为周某欠李某某款项，购房款直接偿还了李某某的借款。三是对第一笔165000元的款项，又提交了最初签订的房屋买卖协议书，上有165000元的记载，证实了第一笔的真实性。四是对第二笔119402元，提交了当时被告周某给原告出具的借条复印件，印证了原告于2011年9月9日出借给被告借款117638元，至2011年9月23日利息1764元未偿还，抵顶房款119402元。

案件结果：

2016年9月23日，泰安市泰山区人民法院作出（2016）鲁0902民初1366号民事判决书，判决被告周某返还原告贾某购房款360000元，赔偿原告利息损失（以360000元为基数按照银行同期贷款利率自2011年9月23日计算至本判决确定的还款之日止，计算其中的70%）；被告孔某对前述债务承担共同偿还责任。被告周某不服提起上诉，泰安市中级人民法院依法驳回，维持原判。至此，原告贾某购房风波自2010年12月30日起至今终于平息，自2014年起要求返还购房款的诉讼最终尘埃落定。原告贾某对代理人的代理结果非常满意和感激。

案件点评：

集体土地上的房屋（即小产权房）买卖有局限性，买受房屋等大额款项需要通过银行转账支付，这都给我们学法、知学、依法办事提出了新的要求。通过本案的办理，我们有以下体会：一是公民一定要注重学法、懂法，不断增强法律意识。二是公民要讲信用，诚实守信很重要。三是公民要依法办事，坚持依靠法律维护自身权益。